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19 de Outubro de 2021

Hipoteca – Duas hipóteses de preferência frente a Alienação Fiduciária

Camila Moersbaecher, Advogado
Publicado por Camila Moersbaecher
há 14 dias

Olá! Como vai hoje?

Vamos conversar, rapidamente, sobre duas hipóteses em que você poderá preferir utilizar a hipoteca, em lugar da alienação fiduciária, mesmo que aquela seja solução pouco utilizada atualmente no direito brasileiro.

Essa conversa poderá te ajudar a escolher a melhor forma de garantir os valores necessários, sem trazer para si qualquer ônus excedente ao natural.

O instituto da hipoteca poderá ser encontrado também, a partir do artigo 1.743 do Código Civil, contudo, nossa primeira hipótese se encontra no § 5º do artigo 32 da Lei 4.591/64:

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
§ 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.

Significa dizer que, em se tratando de hipoteca, ainda que existente sobre o imóvel, este ainda poderá ser alienado e registrado em nome de terceiros, não sendo permitido qualquer clausula de proibição de alienação posterior a constituição da garantia real mencionada.

Art. 1.475Código Civil. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.

Assim, para nossa primeira hipótese, imagine que certo incorporador/construtor, José, financiou uma grande construção, um loteamento enorme. Para isso, José ofereceu o imóvel em que a construção se realizará, em garantia, alegando que o pagamento do financiamento seria quitado pelos valores adquiridos quando da alienação dos lotes prontos.

Ora, analisando o caso, não se poderia pensar em ofertar à José a constituição de uma alienação fiduciária, visto que sua constituição transporta a propriedade ao credor, ou seja, resolúvel ao credor. Desta forma, conforme legislação vista acima, não poderia José registrar o memorial de incorporação com o respectivo ônus real.

Em contrapartida, a hipoteca não impede a alienação do bem, sendo uma ótima saída para a questão. Assim, mesmo com o respectivo ônus, José poderá vender/alienar os imóveis, podendo assim, com o valor recebido, baixar a hipoteca junto ao Registro de Imóveis.

Uma segunda hipótese de utilização da hipoteca é para a constituição de ônus real como garantia para aquisição de valores sem que o gravame ataque o valor integral do bem, como é feito com a alienação fiduciária.

Imagine que Geraldo possui uma fazenda avaliada em R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) onde planta soja. Para conseguir realizar o plantio do ano, Geraldo requer financiamento no valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) a fim de adquirir os grãos e maquinário necessário.

Com o instituto da hipoteca, Geraldo não precisará onerar o valor integral de seu bem – dez milhões de reais – vez que a hipoteca permite a constituição da garantia em graus, segundo o financiamento.

Assim, tendo Geraldo constituído garantia no valor apenas de trezentos mil reais, poderá, posteriormente, ainda que não tenha quitado a referida hipoteca, registrar outros graus de garantia (pagos todos pela ordem de constituição), no limite do valor do imóvel. Veja o que aduz o Código Civil:

Art. 1.476. O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor.

De outra forma não poderia ser feito em relação à alienação fiduciária, vez que esta só permite a constituição de uma alienação, seja no valor que for – até o limite do valor do imóvel - acarretando ônus ao valor integral do imóvel dado em garantia.

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22 Comentários

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Muito bem articulado, indo direto ao ponto, Parabéns, Dra! continuar lendo

Muito objetivo. Sem rodeios. Maravilha. continuar lendo

A objetividade esclarecedora, em especial ao leigo, constitui-se em passo importante a disciplina bancária engessada. continuar lendo

Olá, Dra. Camila!

Interessante matéria.

Gostaria de saber se tem conhecimento sobre Direito de Laje, tão bem como o Instituto da Hipoteca.

Obrigado

Marcos Aurélio continuar lendo

Olá Sr. Marcos, como está?
Tenho conhecimento sim.
Me conta sua dúvida e vou tentar escrever o próximo artigo com isso, o que acha?

Abraço! continuar lendo

Boa noite, Dra. Camila!

Estou bem.

Tenho um salão na região leste de SP que está alugado (230 m²) e pronto para ser construído em cima da laje.

Tenho dúvidas se vendo: área total, só salão, só laje, ou talvez outras possibilidades que ainda possa existir.

Em fim, dúvidas e dúvidas.

Obrigado pelo retorno continuar lendo

Legal, Marcos! Próximo artigo vou escrever um pouco sobre isso então!
Até lá, se precisar, continuo à disposição!

Abraço! continuar lendo